5月将出现楼市“分水岭”
华声在线 http://www.voc.com.cn 2008-04-23 08:25:56
5月将至，持续观望半年之久的楼市日益面临方向性选择：向上还是向下？业内人士分析，5月或将成为楼市分水岭。
3月人气有所回升
“从北京、上海、深圳3月份的数据看，市场表现无法令人乐观，但情况并未恶化。”21世纪不动产分析师孟奇对本报记者表示。
北京市交易管理网的数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98.7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，增加了169.3%，签约面积增加64.9万平方米，增加了192.0%；同比去年3月签约套数减少20.2%，签约面积减少49.6%。
上海市房地产交易中心的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交17644套，180.33万平方米，环比2月份签约套数增加10218套，增加137.6%，签约面积增加108.23万平方米，增加150.1%。成交面积与去年同期相比下降4%。
孟奇表示，大户型成交较多导致签约面积增幅高于签约套数。
据深圳市国土资源与房屋管理局数据，3月份深圳新建商品住宅销售18.97万平方米，是2月销售面积的3倍；平均售价每平方米13626元，与去年12月份相比，均价降低9%左右。由于2月份高档楼盘较多，2月平均售价为每平方米16288元。
而据21世纪不动产的监测数据，京沪3月二手房成交量比2月份均有较大幅度上升；深圳3月成交二手住宅3211套，环比上涨1倍多。深圳二手房成交量上升主要受降价拉动所致。
今年1季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。
一、基本情况
（一）房价涨幅总体趋缓。
今年1季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长，个别楼盘比其前期最高销售下降较多；杭州、南京等长三角城市房价基本稳定，北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升，但涨势趋缓。乌鲁木齐、银川等西北主要城市涨幅高于全国平均涨幅。
国家发改委昨天（22日）发布的“一季度住房市场价格形势分析”报告预测，随着股市调整等情况有可能使得过剩资金再度进入房地产市场，二季度市场成交量有所回升，房价上涨压力加大，但全国房价整体将保持温和上涨趋势。
国家发改委报告显示，今年一季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。
今年市场一季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长，个别楼盘比其前期最高销售下降较多。
据链家地产统计资料显示，今年4月上半月，200万元以上的高端二手房成交量同比3月上半月上涨12%，在成交总量中的比例也由5.7%升至7.4%。
链家地产分析，二手房市场当中，全款比例与房屋总价基本呈现正比关系，即总价越高，全款比例越高。4月上半月，90万元以下的中低总价成交量的全款比例为40%左右；而200万元以上高档房全款比例将近60%。研究人员介绍，由于全款比例高、贷款首付成数高，因此银行房贷紧缩政策对高端消费者的影响比较小。除了以上因素之外，近期股市持续低迷，一些投资者将部分资金转移到房产市场，这也在一定程度上刺激了高档房的成交。
从房源的分布来看，除郊区别墅外，目前200万元以上的房源主要分布在中心城区以及三四环沿线，成交量则主要集中为中心城区的公房以及三四环沿线的公寓。
4月21日采访发现，广交会休会期间，大部分酒店为吸引客人，迅速下调房价，普通商务房最高的从3300元每晚直接降到了920元每晚。
昨天（4月21日）上午，记者以替朋友订房的名义，对广州一些宾馆酒店的房价进行了暗访。在流花宾馆，前台工作人员告诉记者，从20日开始，他们的房价就开始调整了。原来最便宜的房间已从1880元一晚下调到940元一晚，且加收的15%的服务费也取消了。不过，这种优惠很快就会结束。“从23日开始到30日，房价将恢复到1880元的水平。”工作人员告诉记者，15%的服务费也将恢复，“广交会期间房间很紧张，即使1880元也很难订到房间。”
较之流花宾馆，东方宾馆的房价下降得厉害多了，但其15%的服务费，从22日到30日一直保留。为让记者看得更明白，东方宾馆前台接待的工作人员详细列出了不同时段的房价：22日到23日，920元一晚；24日到28日，3300元一晚；29日到30日，2200元。
城市房地产土地流拍事件大规模发生，例如深圳在近日的地块拍卖中，大部分地块都流拍了，成交的少量地块的地价已经回落到2005年的水平。同样的事情也在上海、北京等超级城市发生。一直以来，地价的坚挺表现被虚构为“房地产不败神话”的标识。现在，地价的惨淡表现强烈预示着超级城市房地产价格崩溃已经为时不远。
在去年下半年、土地拍卖价格达到峰值的时候，“地价催生房价虚高”的肤浅言论大多是房地产商所传播，这里面的逻辑是，价格是由成本决定的。例如著名的房地产“大话王”任志强就这样认为。毫无疑问，在楼价继续飙升的当时，地产开发商的确非常希望政府的行为模式一直纳入在“地价——房价”模式上，他们极力鼓吹高地价产生了房价泡沫，但政府真的调低地价，他们就成为最大的受益者，他们就能获得更多的“倒手土地”的收益以及降低其囤积的成本。
而现在，任志强们迅速更改他们的腔调，他们竟然开始非常担忧地价的流拍以及地价的走低，甚至发出“要死也是银行先死”(因为房地产商把竞拍来的土地给银行做抵押，获得开发贷款，而地价走低则意味着这一抵押行为会产生“价值缩水”)的挟持性言论。
近期，由深圳出现的一些业主因为房价大幅下跌而要求房地产开发商退房的“团退”现象正似乎有向全国蔓延之势。
本报驻深圳记者在中粮地产股东大会现场看到，在股东大会结束后，公司高管竟然从会场的后门跑了，因为前门有些业主正在打着横幅等着他们。
对此，有人认为这些业主是咎由自取，自不量力。或许人们的评论从法律的角度来看似乎是对的，因为签约的双方是“平等自愿的”。然而，经本报记者深入了解，真实情况似乎并不止于此，一些房地产开发商和银行为了其经济利益，在其中推波助澜的“不恰当行为”甚至是相互勾结、一丘之貉的行为也是值得广大购房者深思和警醒的，也是值得有关当事人和监管当局注意的。
央行再次捂紧钱袋。央行于上周宣布：从4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整可一次性冻结资金2000亿元左右。记者注意到，2007年央行十次上调存款准备金率，累计冻结资金约2.02万亿元，如果加上今年的三次，央行冻结的资金是一个巨大的数字――约为2.62万亿元。
在监管层继续严控信贷闸门的情况下，尽管京津沪开发商同样面临资金链的考验，但三地楼市还是出现了不同的“表情”。
“2008年首季，上海房地产市场需求旺盛，尤其是在办公楼市场。迄今为止，次贷危机并未对办公楼需求造成影响。”仲量联行上海董事总经理顾东尼近日评价说：“浦西办公空间的紧缺已使当地租金水平达到了历史新高。”
中国楼市向来不乏负面新闻，只是最近特别多。先是资金面压力消息铺天盖地。从IPO受阻到股市连续大挫，从上市无望到筹资无路，房地产企业的资金链条备受质疑。紧随其后的便是中小开发企业被曝资金链条紧绷下生存乏术，大量偷逃税款。
在舆论层面，“股市大跌吸干楼市血”、“房地产企业集体崩盘”的惊人言论甚嚣尘上。公众情绪在房价涨跌曲线面前出现分化，但对开发商的敌对情绪，却是不同立场民众的共同选择。“坏消息”很多，究竟坏到了何种程度，我们不能失去判断。
从宏观层面上来说，资金在任何时候都不仅仅是房企的命脉，资金紧张也不仅仅是扼住了以民营企业为领头羊的房企的咽喉。
基于对房价维持上涨趋势的判断，发改委价格司的报告又指出，当前要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施，着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势。
报告着重提出了目前国家正在进一步落实的三项措施。一是着力解决城市低收入家庭住房困难，括进一步建立健全城市廉租房制度，逐步扩大廉租房的保障范围，合理确定廉租房保障对象和保障标准，切实落实廉租房保障资金，多渠道增加廉租房房源；及改进和规范经济适用房制度，合理确定经济适用房建设标准，规范经济适用房供应对象，严格上市交易管理。
二是调整居住用地供应结构，包括在严控土地管理的同时，要调整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；同时合理引导住房需求，严格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。
“预计今年第二季度至第三季度中国的可比房价将进一步下降5-10%，会给银行业带来一定的不良贷款压力，但由于房地产开发商的毛利表现较好，风险并不会很大。风险主要来自房地产开发商的贷款而非个人房贷。”北京高华证券昨日在面向机构投资者的 “中国商业银行向地产公司贷款现状及展望”电话会议上称。
高华中国房地产行业分析师王逸认为，房价下降主要是因为来自宏观经济的影响，在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下,购房者情绪依然低迷。
其次，今年第二季度开发商房地产供应量的预售面积可能大幅增加。第三，政策短期内不会放松。开发商土地扩张时，地价占预收款的比例加大，导致现金流紧张，加上持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制，使得房地产商有可能通过调整价格来缓解压力。
在房价真拐还是假摔未见分晓的当口，有关两大一线城市经济适用房的消息格外吸引眼球。在上海，市房屋土地资源管理局官员日前透露，上海首批160万平方米经济适用房已经开始着手前期准备工作，将在二季度内开工建设；在广州，停售了几年的经济适用房将在今年5月开始陆续推出销售，首批约2000套。这会对房价产生怎样的影响呢？
此外，在近日博鳌论坛上，业内人士潘石屹、任志强和一些学者、官员也都在热议房价。那么，今年的房价走势到底会怎样？
首先来看，经济适用房的推出是否会成为压垮高房价的最后一根稻草？笔者对此并不乐观。严格说来，经济适用房并不属于针对高房价的宏观调控范畴，而是针对高房价下市场机制解决不了的社会保障问题。
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