中国楼市迎来“阴冷五月”
华声在线 http://www.voc.com.cn 2008-05-13 07:47:42
已是五月中旬，按往年惯例，该是楼市销售旺季。但北京楼市的五月温度就像这些日子的天气——阴凉凉的。虽然很多楼盘都推出诱人的打折措施，但“满城尽是打折盘”的时候，开发商期待的“红五月”并不令人乐观。
今年以来，北京楼市的“促销潮”一浪接一浪。据统计，目前北京楼盘在打折的项目超过了八成。从年初“买房打九点九折”到“买房送宝马车”，再到“买一套联排别墅赠送一套价值六十三万元精装公寓”，促销的力度似乎越来越大。有些楼盘甚至还拿出以前房地产不景气时的分期首付，以及提供首付百分之十的“免费贷款”等营销手段。
只是，开发商大张旗鼓的打折促销并未打动更多的购房者。最新数据显示，一季度“京房景气指数”在二00六年八月达到波峰值一百零八点四后持续下滑，今年二月份跌至宏观调控十年以来的最低值一百零一点四；北京市房地产交易管理网的统计数字也显示，“五一”假期三天，北京市商品住宅期房网上签约量仅为三百九十五套，商品住宅现房网上签约量为十五套。
有业界专家表示，开发商的一系列促销手段的推出，是去年下半年二套房贷款限制及政府加强保障性住房供应等政策对今年的房地产市场产生了影响；而政策的组合效应也让观望气氛持续浓重。
专家称，北京二00七年计划供应限价房及保障性住房在五百三十万平方米规模上，二00八年加大到八百万平方米，北京市建委公布的二00九年北京市住房建设计划中新建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、限价商品住房增至八百五十万平方米。他表示，若保障性住房渐成今后住房建设的骨架，将在一定程度上冲击其周边项目定位相似的商品房售价。
五月，北京楼市出现往年的“红五月”并不容乐观。毕竟，开发商的促销手段相对巨额的房价来说显得十分有限，而购房者却日益理性，持币观望的倾向可能会更强。
在上海寸土寸金的徐家汇，名为帝景苑的楼盘售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示，约400户业主中，50余户曾获得一成以上的折扣，其中22名买家折扣高达三至五成。折扣买家多出自房管、规划、工商、公安等政府部门，显示了楼市里官商互惠的生态。(人民网5月7日)
帝景苑项目公司股东处提供的一份购房折扣表，告诉我们“权钱交易”的第一步：开发商以钱换权。开发商以低价卖房打点官员，其中最突出的，折扣总差价近87万元。
接着我们看到了“权钱交易”的第二步：官员利用权力为开发商谋利。仅几次改签土地合同，开发商获得几亿元好处。例如，首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。通过3份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元，而补缴保证金总计不足500万元。
即使是推出较多特价房的楼盘，其特价房也难以摆脱“二等房”的尴尬局面，基本都是楼盘中比较难卖的单位。推出每平方米比均价便宜3000多元的特价房的皇御苑，特价房都位于七楼以下，而且多朝向北面的公路；水木澜山的特价房也是该楼盘朝东北的低楼层；而位于南山区的雷圳0755楼盘均价12500元/平方米,推出少量特价房价格10800元/平方米,但距离高压线较近；世纪春城少量8900元/平方米起的特价房也是位于四楼以下。
根据深圳市国土部门发布的市场分析报告，今年前三个月住宅价格分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米，其中，三月房价比二月降幅达到了16.53%，房价回落到去年四月的水平。商品住宅空置面积66.37万平方米，比去年同期增加67.47%；商品住宅销售面积51.94万平方米，与去年同期相比下降70.68%。二手房方面，一季度交易面积60.82万平方米，同比下降68.73%。
四月最后一周深圳房价又跌破了此前盘桓数月的12000元／平方米的支撑价位，业内人士呼吁深圳本土开发商利用春交会集体降价，刺激成交回暖，以结束深圳楼市低迷的寒冬，然而开发商保守的促销方式却使得这种愿望未能实现。
从去年11月“拐点论”至今，成都楼市进入观望期已经半年有余。眼下，是否已经回暖成为人们关注的焦点。3月，成都楼市首次发出了反弹信号。4月，商品房交易继续保持明显增量。更有业内人士大胆预测：成都楼市的分界线将出现在今年10月。
新开的楼盘开始人头攒动，久违的排队现象又在重现。在成都春季房交会上和“五一”小长假中，都传递出购房者正在走出观望的信号。
来自成都春季房交会的统计数据显示，房交会上成交套数达到3835套，总成交金额19.564亿元。
一个月仅仅成交一两套，这样的日子，已经让广州房产中介商们整整熬了7个月。短短7个月，买卖双方的博弈已经导致数百家门店全线关门。是继续僵持下去，还是双方退让？广州楼市像一只沉睡许久的蚕，等待破茧而出。统计显示，广州市中心城区商品住宅成交均价从去年10月开始一路下滑。尽管进入今年3月后市场开始企稳，但成交量与去年同期相比又萎缩了40%！经历了大半年的“熊市”后，广州楼市的现状如何？今后会是怎样的走势？《每日经济新闻》日前赴广州深入探访寻找答案――
在广州的采访中，记者发现几乎每家中介公司的门口都站着一名工作人员在招揽生意，只要记者一靠近店门，他们会立即迎上来殷勤招待。一些中介公司告诉记者，近日广州周边地区的房价仍在下跌，而像天河区、海珠区等中心城区，房价已趋于平稳，但成交量却在急剧萎缩。
自今年年初以来，上海楼市一直弥漫着观望情绪。但在业界看来，进入5月传统旺季，房展有望传递出较为清晰的市场信号。
究竟会是“季节性复苏”还是“全面回暖”？房展折射出的开发商与购房者的心态，是否可以看作是下半年房地产市场的风向标？
虽然此前有二季度回暖的说法，但今年上海市第二场大型房地产展示交易会――“五一”假日楼市仍是观望氛围浓厚。
“买房送房。”近日，记者收到这则“五一”楼盘促销短信后，迅速前往北京亦庄凉水河马驹桥的珠江奥古斯塔城邦展开调查。
珠江奥古斯塔城邦项目置业顾问张海英自信地表示，“看房人只见多不见少，促销很管用。”但她的观点并没有得到北京市房地产交易管理网的数据支撑。据该网站统计，5月1日~3日，全市住宅新房交易量比之前3天（4月28日~30日）骤降50%，同比下降2.3%。截至5月5日，商品住宅期房和现房日均签约总量仅为190套，而3月和4月的日均签约套数分别为202套和250套，环比4月下降6%，比3月则要下降24%。
促销，仿佛并没有探到观望者的心理底线，反而加重了观望情绪。一度被寄予厚望的“红五月”，弥漫着开发商与购房者“拉锯战”的硝烟味。
4月27日，中国社科院城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》指出，今年中国房价出现拐点的可能性不大。这一科研成果究竟有多大的可信度姑且不论。但就当前楼市情形来看，即便房价真的无拐点，那又能怎样？！
楼市还真能重演2007年的火暴景象？
我看不大可能。首先，市场消费动力不够。虽然自2007年年底以来，中国楼市遭遇了寒潮，市场比较低迷，但这并不意味着房价就会大幅下跌，而只是一种“有价无市”的虚假萧条。总体来看，房价远远超出普通居民正常消费水平的局面并没有改变。即便在楼市普遍高喊打折促销的“不景气”日子里，2008年一季度，全国70个大中城市房价依旧上涨11%。
4月28日，据社科院发布2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》。蓝皮书指出，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年，房价拐点出现的可能性不大。
一是随着城镇化进程的加快,城市住房需求压力增大。统计数据显示,2007年我国城镇化率达到44.9%，比上年提高1个百分点。随着城镇化进程的加快，我国每年从农村转移到城镇的劳动力平均将增加1000万人左右，这部分转移的劳动力不仅将增加对城市住房的临时需求，也会增加长期需求。
二是城镇新增就业人员增加，构成新的住房需求。近几年，随着经济的快速发展，我国每年新增就业岗位大约在1000万人左右,将构成新的住房需求。
在上海寸土寸金的徐家汇，名为帝景苑的楼盘售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示，约400户业主中，50余户曾获得一成以上的折扣，其中22名买家折扣高达三至五成。折扣买家多出自房管、规划、工商、公安等政府部门，显示了楼市里官商互惠的生态。(人民网5月7日)
帝景苑项目公司股东处提供的一份购房折扣表，告诉我们“权钱交易”的第一步：开发商以钱换权。开发商以低价卖房打点官员，其中最突出的，折扣总差价近87万元。
独立经济学家、现任玫瑰石顾问公司董事谢国忠一向因大胆鲜明的言论而被业界和媒体关注。在这次陆家嘴金融论坛上，谢国忠接受了记者的集体专访，重点谈到目前的楼市、股市和通胀问题。
谈房价现在房价还是过高
记者：您觉得现在房价合理吗？
谢国忠：现在的楼市我觉得还是过高了，但是调$object303$整要等到奥运以后，加息之后。我认为，上海的高房价是被通货膨胀推出来的，这也是高房价的依托所在，因为有钱人放在银行里面的钱在贬值，但又没其他地方可去，因此如果政府把利息加上去了，加到和通胀率一样或者更高，楼市可能面临着一定的调整。
在上一轮房价上涨热潮中，深圳一直是全国的领头羊，2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元，2007年，深圳市房价上涨迅速，去年10月更达到每平方米17350元的最高价，然而，当宏观调控各项措施出台之后，深圳的楼市便再也跑不动了，这个被中国房地产行业高度关注的城市，其房价正在经历几年来最大的降幅，来看看记者的调查。
深圳金地梅陇镇二期商品房价格半年缩水40%的事件，可以说是当下深圳楼市价格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位购买了深圳金地梅陇镇二期商品房的业主，在完全不同的两个销售价格面前，集体向开发商提出了索赔的要求。
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